房屋貸款,房仲不告訴你！買房契約務必加上這一句

上個月新北市發生一起低收入民眾含辛茹苦的存了6年購屋金，卻慘遭沒收的案件。因其聽信房仲之言，說房貸可以貸到8成，簽約付訂40萬元，沒想到銀行因「房子在都市計劃之外」為由，只核准6成，他付不出自備款，房子沒買成，40萬訂金也被沒收。然而先生為家中唯一經濟支柱，還得照顧領有身障手冊的妻子，父親又罹患失智症，還有兩個幼小的孩子，一家六口處境堪憐，令人不勝欷歔。


買房是人生大事，大多數的人幾乎都會碰到房貸，但貸款成數與個人條件及房屋狀況皆有關，不能憑單一條件篤定，也不見得一定能順利核貸。不少民眾因不諳銀行規則與契約細節，與房仲簽約購買房屋後，發現貸不了這麼多，自備金又不夠，最後只能眼睜睜的看著訂金被沒收，房子金子一下都沒了，真的是賠了夫人又折兵。

無論有沒有房仲口頭或字面的保證，為避免這樣的情況發生，為自己留後路的步驟絕對不可少，其實只要在簽約時，向房仲提出加入「因未核貸或貸款成數不足而無法完成購屋，得主張契約無效」之字樣，就不會白白浪費了訂金。但這一個小小的動作，房仲並不會主動提出，只能靠自己主張及要求，才能形成自我防護網。

除了房貸事宜，買房仍須注意其他幾個地方：
一、課稅問題
今年實施房地合一稅制，若不想被課高額稅款，賣屋須注意房屋持有時間，持有時間愈短，課稅愈重。
1.民國104年12月31日以前購屋，持有2年以上買賣屬於舊制，不適用房地合一稅制。
2.民國105年1月1日以後購屋，持有1年內買賣獲利將課45%的稅；持有1~2年則為課稅35%；持有2~10年為課稅20%（限境內居住者）；持有10年以上僅課稅15%（限境內居住者）。

二、活用分期或寬限期
普遍來看，房貸利率為低，亦可分期20年以上，甚至銀行推出30年、40年期，但也不是分期愈長愈好，而是視自身狀況而定，畢竟時間就是金錢，延長了時間，同時也增加了利息，但在必要時也是得以用來轉圜，避免還款壓力過重，讓自己生活過度壓縮。

三、房貸壽險需衡量自身能力
房貸壽險是指：當房貸貸款人發生身故時，保險公司會將理賠金額優先賠給銀行，讓貸款人的房子不至於被銀行拍賣，若有剩餘款項，才會發給指定受益人（如家人）。這樣對家人來說，無疑多了一份保障，但也增加還款壓力，因此，房貸貸款人務必要衡量自身能力，考量是否能承擔這樣的支出，避免簽訂合約後又付不出款項，造成更大的損失。

買房花費金額大，審慎考量是一定要的，為避免不實欺騙或誤解，可向多方專業人士求證，甚至可以量身諮詢，得到正確的建議，讓值得信賴的專業人士為自己謀福利，不僅多了一份保障，也能從中學習到保護自己的知識。